（2002）穗中法审监民再字第00001号
 
广州市中级人民法院（2002）穗中法审监民再字第00001号民事判决书

（2002）穗中法审监民再字第00001号

　　原审上诉人（原告、反诉被告）：温叔流，男，1958年1月19日出生，汉族，住广州市天河区太阳广场宝阳阁11A。
　　委托代理人：张小玲，女，1957年7月12日出生，住址同上。
　　委托代理人：朱小雁，广东环球经纬律师事务所律师。
　　原审被上诉人（被告、反诉原告）：李丽兰，女，1967年11月20日，汉族，住广州市五山广东省农垦总公司宿舍18幢103房。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　原审被上诉人（被告）：陈海德，男，1965年1月1日出生，汉族，住址同上。
　　上述两原审被上诉人的委托代理人：刘江，广东卓志律师事务所律师。
　　上述两原审被上诉人的委托代理人：王鸿斌，广东卓志律师事务所律师助理。
　　原审第三人：广州远洋建设实业公司，地址：广州市天河北路423号远晖大厦二楼。
　　法定代表人：廖小澄，职务：总经理。
　　委托代理人：蔡华建，男，该公司职员，通讯地址同上。
　　委托代理人：黄福新，男，该公司职员，通讯地址同上。

　　原审上诉人温叔流与原审被上诉人李丽兰、陈海德、原审第三人广州远洋建设实业公司（下称远洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2000年６月26日作出（2000）穗中法房终字第1058号民事判决，已经发生法律效力。温叔流不服该判决，于2000年8月2日向本院提出再审申请。经审查，该申请符合法律规定的再审条件，本院于2001年12月13日以（2000）穗中法审监民申字第679号民事裁定书决定对该案进行再审。本院提起再审后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人的委托代理人朱小雁，原审被上诉人的委托代理人刘江、原审第三人的委托代理人蔡华建等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原审经审理查明：1997年8月26日，温叔流与远洋公司签订《房地产预售契约》，约定温叔流向远洋公司购买位于广州市天河区天河北路远东大厦第二十五层Ｃ、Ｄ房，两房总建筑面积为203.74平方米，总房价为1916358.64元。合同签订后，双方于1997年９月18日办理了鉴证手续。此后温叔流依约交付了全部房款给远洋公司，该房于l998年2月建成并交付给温叔流使用。1998年8月30日，温叔流与李丽兰签订《转让协议书》，约定温叔流转让远东大厦第二十五层Ｃ、 Ｄ单元住房给李丽兰，转让价为1951811.27元，李丽兰在签订转让协议书时支付定金200000元给温叔流；在广州市房地产管理局同意转让及发展商经与李丽兰签订《商品房预售契约》时再支付1000000（含定金），余款951811.27元在《商品房预售契约》鉴证后10天内支付。签订《转让协议书》后，李丽兰先后于1998年９月30 日、11月3日交付定金200000元、房款800000元给温叔流。李丽兰于1998年10月30日与远洋公司签订了两份《房地产预售契约》（编号分别为97040795、97040796），约定由远洋公司将上述房屋出售给李丽兰，两份契约均于1998年12月21日经广州市房地产管理局办理了鉴证手续。但此后李丽兰一直未支付尚余房款。1999年７月20日，陈海德（李丽兰的丈夫）向温叔流书面保证于1999年９月5日前付清房款950000元，如到期未能付款，按每日千分之一计算滞纳金。此后，由于李丽兰无法支付购房款余款951811.27元，双方达成《协议书》约定，经双方友好协商，同意解除双方于1998年8月30日所签订的《转让协议书》，由温叔流收回讼争房屋，定金200000元不予退回；购房款800000元不计利息退回给李丽兰，该款在双方签订协议后15日内一次性支付，付款方式为现金或支票，如逾期支付，从第16天起，按800000元每日千分之一计付违约金；本协议书由本人签名才能生效等。1999年９月22日，温叔流在远洋公司售楼部签署了上述《协议书》，但李丽兰当时没有在《协议书》上签名，并拿走了两份有温叔流签名的《协议书》。事后，李丽兰在《协议书》上补签了名。温叔流并无证据表明李丽兰抢走了该《协议书》。讼争房屋交付给李丽兰后，李丽兰把两套房之间的间墙打掉后，一直未实际使用该房。

　　由于双方均无按《协议书》履行，1999年11月25日温叔流向广州市天河区人民法院起诉称，李丽兰没有按照《转让协议书》支付购房余款951811.27元，其丈夫陈海德在1999年7月20日写下保证书承诺在1999年9月5日清付该款，但一直未付，故要求法院维护其合法权益，判令李丽兰清付余款951811.27元并按该款的每日万分之三支付逾期付款违约金（从1999年1月1日起计至清还该款之日止）。李丽兰提出反诉称：双方虽然签订了《转让协议书》，但在其后的1999年9月22日双方又签订了《协议书》，约定由温叔流收回讼争房屋，返还李丽兰已付的房款800000元。温叔流一直未按该《协议书》履行，故要求温叔流偿还所欠房款800000元并按该款的每日千分之一计付违约金（从1999年10月8日起至温叔流退还欠款日止）。

　　原一审经审理认为，温叔流与李丽兰在1999年9月22日签署的《协议书》的内容合法，而温叔流自愿在该《协议书》上签名后，一直没有向该被告发出主张该《协议书》无效或不同意按《协议书》内容履行的表示，虽然李丽兰未当场签名，但李丽兰事后补签了名，且一直未实际使用该房，随时准备将讼争房屋交还给原告。由此可见该《协议书》是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，应予以保护，双方当事人均应全面履行《协议书》中约定的义务。现温叔流未将余款800000元返还给李丽兰，已构成违约，故李丽兰反诉要求温叔流退还房款800000元有理，应予以支持。鉴于双方的《协议书》依法已发生法律效力，则双方事前所签订的《转让协议书》自行解除，温叔流再行依据该《转让协议书》要求李丽兰履行显然没有事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。至于李丽兰要求温叔流从1999年l0月8日起计付违约金问题，鉴于李丽兰不能提供证据证明其在何时将已签名的《协议书》交给温叔流，故其主张计算违约金的时间应从起诉时（即1999年11月25日）起算。此外双方约定按每日千分之一计付违约金过高，根据公平合理原则，可责成温叔流按银行同期逾期贷款利率计付违约金给被告李丽兰。温叔流应与李丽兰、第三人在限期内到广州市房地产管理局办理有关转名手续，所需费用由温叔流支付。据此，原审法院判决：一、自本判决发生法律效力之日起l0日内，温叔流一次性退还给李丽兰购房款800000元及违约金（违约金自1999年11月25日起计，以800000元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付，至温叔流清还房款之日止）。二、自本判决发生法律效力之日起l0日内，温叔流会同李丽兰、第三人远洋公司到广州市房地产管理局办理座落于广州市天河北路远东大厦第二十五层C、D房的有关转名和鉴证手续，有关费用由原告温叔流负担。三、驳回温叔流的诉讼请求。四、驳回李丽兰的其他反诉请求。案件受理费15417元及反诉费1317l元，由温叔流负担，反诉费1231元由李丽兰负担。